Охота на дом в Люксембурге: Современный коттедж, построенный для эффективности
17 марта 2022
По словам местных брокеров, в связи с потоком иностранцев и тем, что запасы изо всех сил стараются идти в ногу, крошечная страна требует "совершенно безумных" цен.
Engel & Volkers Real Estate Brokerage S. a r.l.
Этот дом с четырьмя спальнями, построенный из местного дерева и спроектированный с учетом энергоэффективности, находится в Мертциге, Люксембург, примерно в 23 милях к северо-западу от столицы Люксембурга. Бельгийская архитектурная фирма Crahay & Jamaigne спроектировала дом, который был построен в 2011 году люксембургским строителем Naturhome, специалистом по деревянным домам.
- Дом совершенно особенный, — сказала Франсуаза Лелиевр из листингового агентства Engel & Volkers Luxembourg. “Все спроектировано так, чтобы в дом проникал свет, и архитекторы поставили окна везде, где только могли”. Расположенный на холме, рядом с лесами и сельскохозяйственными угодьями, дом площадью 2260 квадратных футов имеет “исключительный вид на горизонт”, сказала г-жа Лелиевр. Чтобы воспользоваться пейзажем, архитекторы разместили гостиную, столовую и открытую кухню выше уровня спальни. Столовая выходит на крытую террасу с металлической лестницей, ведущей вниз к заднему саду дома и патио.
На уровне ниже гостиной находятся три спальни, включая главную спальню, со стеклянными дверями, которые открываются в задний дворик. Двумя пролетами выше мезонин, освещенный мансардным окном, выходит на гостиную и включает в себя спальню и кабинет в стиле лофта. На каждом уровне есть лифт.
Энергоэффективные особенности дома включают в себя его оболочку, собранную из канадского деревянного каркаса. Этот метод использует древесные волокна в качестве изоляции между горизонтальными и вертикальными деревянными балками. - Он не пропускает ни воду, ни ветер, а влагу выпускает наружу, — сказала г-жа Лелиевр. Система отопления с чистым горением использует в качестве источника топлива местные древесные гранулы.
Со стороны улицы под первым этажом дома есть навес для двух автомобилей. В то время как передняя часть дома представляет собой однородные оттенки серого дерева, задняя часть демонстрирует богато текстурированные оттенки сотен балок. Его деревянная крыша также отличительна. - Это был выбор архитектора, а таких не так уж много, — сказала мисс Лелиевр.
Город Мерциг, насчитывающий около 1440 жителей, находится в Дикирхе, одном из 12 политических регионов Люксембурга, известных как кантоны. “В Мертциге очень хорошая инфраструктура, чего не всегда можно сказать о маленьких городках Люксембурга", — сказала г-жа Лелиевр. Город также “очень ориентирован на экологию, с действиями по зеленому энергоснабжению, программами по повышению осведомленности об экологических проблемах, а также органическими продуктами питания и справедливой торговлей в школьных столовых”, — сказала она.
Аэропорт Люксембурга находится примерно в 20 милях к югу. Город Бастонь, расположенный сразу за бельгийской границей, находится примерно в 30 милях к северо-западу.
Гостиная сливается с кухонной зоной, где установлена двухместная барная стойка для завтрака.
Люксембург, зажатый между Францией, Бельгией и Германией, является одним из самых маленьких суверенных государств Европы. Но будучи центром для банков, штаб-квартир корпораций и нескольких агентств Европейского Союза, он привлекает постоянный поток новых прибывающих со всего континента.
Согласно отчету Международного валютного фонда за 2022 год, Люксембург имеет самый низкий уровень безработицы в Европе и самый высокий ВВП на душу населения в мире. В сочетании с медленным строительством нового жилья это подтолкнуло цены на недвижимость к стратосферным высотам.
“За последние 30 лет население Люксембурга, вероятно, удвоилось”, — сказал Виктор Рокенброд, основатель Агентства недвижимости Rockenbrod в Люксембурге. - Там много строят, но недостаточно. Поэтому цены продолжают расти. Это просто спрос и предложение.
Люксембург был одной из пяти стран, упомянутых за “переоценку” недвижимости в докладе Европейского Союза за 2021 год. “В последние годы цены росли очень динамично, опережая как рост доходов, так и рост арендной платы”, — говорится в докладе. Цены на отдельно стоящие дома в третьем квартале 2021 года выросли на 14,6 процента по сравнению с предыдущим кварталом, до 1,81 миллиона евро ($1,98 миллиона), согласно правительственной статистике. Средняя цена квартиры в Люксембурге в 2021 году составила 10 897 евро за квадратный метр ($1100 за квадратный фут), что намного выше среднего показателя по стране в 7805 евро за квадратный метр ($790 за квадратный фут).
На фоне пандемии некоторые столичные жители сбежали на большие пространства в зеленых районах, таких как Мертциг, которые “первоначально были сельскохозяйственными угодьями, но вы начинаете видеть развитие”, — сказала г-жа Лелиевр. - При таких высоких ценах в Люксембурге многие семьи с детьми хотят поселиться в таких зеленых районах, как этот, даже если им приходится находиться дальше от центра.
Действительно, цены сыграли большую роль, чем Covid-19 в исходе, сказал Харальд-Свен Зонтаг, риэлтор RE/MAX Forum. “Мы достигли уровня, когда новые проекты в столице стоят около 17 000 евро за квадратный метр”, — сказал он. - Если ты очень богат, то все в порядке. Но для нормального работника, даже с хорошей зарплатой в финансовом секторе, 17 000 евро за квадратный метр-это слишком дорого. Зарплаты не следуют за этими повышениями. Банки даже предлагают 35-летнюю ипотеку.
Обеденная зона выходит на крытую террасу с металлической лестницей, ведущей вниз к заднему саду и патио дома.
Некоторые покупатели начали искать в Бельгии и Германии, где цены “высокие, но все же ниже, чем здесь”, — сказал он.
Г-н Рокенброд сказал, что склеротический процесс развития также препятствует появлению нового жилья: “Планирование и получение разрешений занимают слишком много времени. Задержка между покупкой недвижимости застройщиком и возможностью ее развития составляет от восьми до 10 лет”.
Квартиры составляют большую часть жилого фонда Люксембурга. Кристоф Краузе, основатель CK House & Realty в Люксембурге, оценил среднюю цену квартиры в столице в 10 000-13500 евро за квадратный метр ($1015-1370 за квадратный фут), а дома за пределами центра начинаются примерно с 8000 евро за квадратный метр ($810 за квадратный фут). “Два года назад, когда вы говорили о городах к северу и югу от столицы, вы говорили от 4000 до 5500 евро за квадратный метр”, — сказал он. Сейчас это от 6500 до 8000 евро. Это полное безумие.
Г-н Рокенброд сказал, что для “приличного” отдельно стоящего дома “покупатель может легко рассчитывать потратить не менее 1,5 миллиона евро”.
Согласно правительственной статистике, иностранцы составляют почти половину населения Люксембурга (около 632 000 человек), причем большинство из них-выходцы из Португалии, Франции и Италии. На территории площадью 998 квадратных миль проживают граждане более чем 170 национальностей.
Естественно, экспатрианты и вновь прибывшие “составляют значительную часть покупателей в Люксембурге”, -сказал Жан-Жак Мишо, партнер-основатель агентства Properties of Luxembourg.
По его словам, преобладают граждане Европейского Союза, несколько покупателей-из Америки и немного-из Азии и Индии.
Основной люкс состоит из ванной комнаты и дверей, ведущих в задний дворик и сад.
В Люксембурге нет никаких ограничений для иностранных покупателей. “Если вы знаете, чего хотите, и готовы заплатить эту цену, то на самом деле вам ничто не мешает”, — сказал Фабио Тревизан, партнер-основатель люксембургской юридической фирмы BSP. Покупатель обычно подписывает предварительный договор с агентом продавца, а не с самим продавцом. - Этот контракт устанавливает цену и условия покупки, — сказал он.
Нотариус проводит должную проверку как покупателя, так и объекта недвижимости. - Вы должны убедиться, что деньги покупателя поступают из законного источника и что этот человек не обвиняется где-то и не является объектом уголовного преследования, — сказал мистер Тревизан. В то время как иностранцы обычно получают ипотечные кредиты в Люксембурге, он сказал: “Открытие банковского счета занимает целую вечность, с большим количеством вопросов, запрошенных документов и уровней детализации о том, кто вы и где зарабатываете свои деньги”.
По словам г-на Тревизана, нотариус оформляет окончательный договор купли-продажи и после перевода средств от покупателя к продавцу перечисляет все применимые налоги и выплачивает оставшуюся ипотечную задолженность по недвижимости.
В Люксембурге нет авансовых платежей, но “существует 10-процентный штраф за отказ от контракта, если только это не связано с тем, что вам отказали в ипотеке”, — сказал Пол Лейдер, партнер налоговой практики бухгалтерской фирмы BDO в Люксембурге.
Мезонин, расположенный над гостиной зоной, включает в себя спальню и кабинет.
По словам г-на Лейдера, иностранные покупатели и граждане Люксембурга платят одинаковые налоги при покупке недвижимости. Регистрационный сбор в размере 6 процентов и транскрипционный сбор в размере 1 процента начисляются на покупную цену. Любой покупатель, который использует недвижимость в качестве “личного жилья” в течение не менее двух лет, может подать заявку на частичное возмещение этих пошлин в размере не более 20 000 евро. Подать заявку на возмещение стоит 100 евро.
По словам г-на Лейдера, сниженный налог на добавленную стоимость в размере 3 процентов применяется к новому строительству, если покупатель живет в резиденции не менее двух лет. Как для иностранцев, так и для граждан Люксембурга перепродажа недвижимости освобождается от налога на прирост капитала, если соблюдены определенные условия, например, если дом стал основным местом жительства.
Нотариальные сборы устанавливаются правительством в размере 1 процента от стоимости имущества. Комиссионные за недвижимость в Люксембурге составляют в среднем 3 процента, а налог на добавленную стоимость-17 процентов.
Г-жа Лелиевр отказалась раскрывать информацию о налогах на недвижимость в этом доме, но такие налоги, как правило, рассчитываются в размере от 0,7 до 1 процента от оценочной стоимости недвижимости ежегодно, сообщает налоговый орган Люксембурга Inland Revenue.
